重振机会：《大而美法案》如何旨在改革并更新机会区计划

06/24/2025

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重振机会：《大而美法案》如何旨在改革并更新机会区计划

By（作者）： Joshua Becker, Christian A. Buerger, Andrew J. Weiner, Katie Bumpers

• 众议院筹款委员会最近提出的旨在彻底改革美国《国内税收法典》的《大而美法案》中如预期般包含了一项条款，拟对第一届特朗普政府推出的机会区计划进行更新、聚焦和延续。
• 该法案设想从2027年1月1日至2033年12月31日，在全国经济困境地区，特别是农村地区，开展新一轮享有税收激励的投资活动。
• 该提案目前正处于适用于调和程序的立法流程中，并须获得美国总统批准。

自美国总统特朗普宣布其第二届政府将推动全面联邦税收立法（即《大而美法案》）以来，房地产界及其他相关领域一直期待该法案能够延续并重构2017年启动的机会区（Opportunity Zone，简称“OZ”）计划。该计划通过税收激励投资推动经济困境社区的经济增长。将资本利得以延税方式再投资于初始计划（机会区1.0）的权利预计将于2026年12月31日到期。机会区1.0为约8,764个符合条件的人口普查区提供投资激励，这些地区被选为需重振的社区。其支持者认为，该计划为这些人口普查区带来了至少400亿美元的投资。

根据众议院筹款委员会公布的内容，该法案将启动该计划的新版本（机会区 2.0），这既令该计划的支持者感到兴奋，也让他们感到沮丧。这是一份初稿，仍需通过立法程序，其保留了机会区1.0的核心内容，但在部分方面做出了调整，有些是回应了对机会区 1.0的批评，也有些是体现了新一轮政策优先事项。

本文介绍了众议院筹款委员会提出的税收方案中第111102节，该节引入机会区 2.0，并探讨如果该法案获得通过，将如何通过几项结构性改革、扩大资格规则和农村投资激励，来更新、完善并提升机会区 1.0计划的成效与问责机制。

I. 更新与扩展机会区指定范围

《大而美法案》授权自2027年1月1日起启动新一轮机会区指定程序，并设定于2033年12月31日终止，到该日期时，所有递延的资本利得必须计入所得。根据机会区2.0的规定，各州将可提名更多的人口普查区纳入机会区范围。然而，该法案限制新增指定区域不得超过一个州内符合条件的低收入人口普查区的25%。重要的是，法案还规定新增指定区域中必须有相当比例必须位于完全的农村社区（至少33%，或若符合条件的农村区域不足33%时则须包含全部农村区域）。

纳入农村投资义务标志着策略上的重大转变。尽管机会区1.0早期的部分投资也涉及农村地区，但拟议的机会区 2.0的改革明确表明，其将特别聚焦于农村地区的振兴，而相对减少对城市地区的投资（这些城市地区在机会区1.0期间已获得了大量收益和关注）。

机会区 2.0 并未延续现行计划，机会区 1.0中关于资本利得递延的税收优惠仍将在2026年12月31日终止。现有的被指定为机会区的人口普查区不会被取消资格，但若未被纳入2027年的新名单，将不再有资格获得进一步的投资。这些政策选择令一些人感到失望——有人希望有更多时间，通过额外的递延资本利得投资来完成在机会区 1.0下已启动的项目，也有人希望该计划能够设为滚动式或永久性的安排。此外，这也将在两个阶段之间创建一个“空档期”，即新计划需等待新的指定名单出炉以及2027年1月1日的开始日期，这可能会推迟机会区 2.0计划的启动。

II. 重新定义低收入社区

第111102条的核心在于对“低收入社区”这一概念进行了更有针对性的定义——这也是认定机会区资格的基础。新定义通过排除那些家庭收入中位数超过该州或大都市中位数125%的人口普查区（取决于该人口普查区位于农村还是城市）来细化资格认定标准。这一变动旨在确保机会区的指定严格专注于真正经济困难的地区，避免资源流向已具备资本投资能力的繁荣地区。

该法案还调整了用于判断人口普查区是否符合资格的计算公式，将资格范围缩小为那些贫困率至少为20%，或家庭收入中位数不超过所在地区收入中位数70%的人口普查区。这些调整旨在更加精准地聚焦于真正服务欠缺的社区。

这些政策选择回应了一些批评者的声音，他们认为机会区1.0的优惠并未充分惠及其原计划所宣称要援助的社区。其效果应该是减少符合机会区2.0优惠资格的人口普查区数量，同时也有望更有效地将该计划集中在符合其既定目标的地区。

III. 投资激励与调整

该法案提出了扩大和调整后的投资者税收激励措施。值得注意的是，对于在2026年12月31日之后依据机会区2.0进行机会区投资的投资者，如果其持有期达到五年，将可享受一次10%的投资基数增加幅度。对于投资于指定的合格农村机会基金的投资者，该基数增加幅度将提高至30%。要获得合格农村机会基金资格，基金必须将至少90%的资产投资于农村机会区的资产或企业。

另一个关键特征是引入了一项新规定，允许纳税人根据简化规则递延最多1万美元的普通收入税（但该项递延没有递增机会）。此举显然是为了吸引小型、非机构型的投资者参与该计划，但这一额度可能不足以产生实质性的推动作用。

还有一项特征是关于降低在农村地区被认定为对现有建筑进行了“实质性改进”的门槛的新规定，即从符合条件资产调整后成本基数的100%（适用于其他地区的标准）降低至50%，从而使农村项目更容易获得机会区2.0的相关优惠。

另一方面，不少评论者曾建议对该计划进行修改，以便更好地适应母基金或其他多元化投资工具，并呼吁恢复机会区1.0早期版本中所包含但已于2019年12月31日失效（该计划实施初期）的15%基数增加优惠。这些建议在机会区2.0中并未被采纳。

IV. 全新的信息披露义务

为回应对机会区1.0计划缺乏透明度和可衡量影响的批评，该法案对合格机会基金及企业引入了更为严格的信息披露义务。尽管这些要求的细节非常繁琐，但足以说明其核心目的在于增强联邦政府的监管、追踪社区发展成果并防止税收优惠的滥用。

V. 战略转向：增强问责机制与目标定位

这些改革的综合效果体现了机会区计划在设计上的战略性转向，即弱化以城市为中心的倾向，并引入一些从表面上看可能会增强机会区计划问责性、目标性和有效性的衡量指标。

该法案对农村地区的优先考虑以及对指定区域的限制，旨在确保政策真正惠及低收入地区，这表明该法案意在回应初始计划中已知的问题——其中最主要的问题是，投资往往流向那些已经获得大量资金的社区，而最贫困、最需要扶持的地区却被忽视。在当前利率上升、融资环境动荡的背景下，即使是在初步提案阶段，机会区2.0也展现出了一项可能促进目标社区投资的政策潜力。

VI. 总结

尽管从机会区1.0到机会区2.0的这些变化在实践中将如何发挥作用还有待观察，但立法意图是明确的：让机会区计划更好地服务于其最初设计时旨在帮助的对象。随着法案推进至立法阶段，其内容将如何演变仍未可知，但该提案被广泛视为一个积极且诚意十足的第一步，如果其作为单独立法提出，它或许能获得两党支持。

这一初步提案引发了一些值得关注的问题，例如：美国农村地区未来的发展将走向何方？尤其是，这是否会影响数据中心在美国的选址？此外，由该新计划推动的农村发展是否会受到当地农村社区的欢迎？

美国普盈律师事务所为其在机会区1.0计划中的参与深感自豪，并期待在该计划可能的新一轮迭代中继续与客户展开合作。